Maisons de la Zona Dorada de Bucerias : les stocks augmentent en mars 2025, les ventes s'arrêtent - Quelle est la prochaine étape ?

Préface

Le marché immobilier de la Zona Dorada a montré des signes de ralentissement de la demande mais d'augmentation des stocks à la clôture du premier trimestre 2025. Le mois de mars a connu une augmentation significative des inscriptions actives par rapport à l'année dernière, atteignant 12 maisons à vendre, un 71.4% d'augmentation d'une année sur l'autre. Cependant, cette croissance des stocks s'est accompagnée d'un ralentissement de l'activité immédiate, aucune nouvelle inscription, vente en attente ou vente conclue n'ayant été signalée pour le mois. Il s'agit d'un net changement par rapport à mars 2024, où l'on avait enregistré quatre nouvelles inscriptions et deux ventes en attente, ce qui suggère une pause potentielle dans l'activité des acheteurs et des vendeurs.

Les chiffres cumulés pour 2025 dressent un tableau légèrement différent, avec 2 maisons vendues contre aucune au cours de la même période l'année dernière, bien qu'à un volume inférieur à celui de l'activité en attente au début de 2024. Le prix moyen affiché reste élevé, dépassant 1 million de dollars, bien qu'il ait connu une légère baisse par rapport à mars 2024. Taux d'absorption a augmenté de manière significative d'une année sur l'autre, s'établissant désormais à 18 mois, ce qui indique un rythme de ventes plus lent par rapport aux stocks disponibles.

• Aperçu du marché
• Indicateurs clés du marché
• Analyse de prix
• Activité des annonces par gamme de prix
• Tendances du marché (visualisées)
• Implications sur le marché
• Glossaire terminologique

Aperçu du marché

La communauté de Zona Dorada, connue pour ses maisons recherchées, présentait un paysage de marché mixte en mars 2025. La tendance la plus frappante est l'accumulation importante de stocks. Annonces actives est passé à 12 en mars, contre 7 en mars 2024 (+ 71.4%). Cette augmentation poursuit une tendance observée tout au long du premier trimestre 2025, avec des inscriptions actives depuis le début de l'année légèrement supérieures à celles de l'année précédente (+ 8.3%).

Malgré l'augmentation des stocks, la vitesse du marché semble avoir considérablement ralenti à court terme. Mars 2025 a enregistré zéro Nouvelles inscriptions, Annonces en attente et Annonces venduesCela contraste fortement avec mars 2024, qui avait enregistré 4 nouvelles inscriptions et 2 ventes en cours. Ce manque d'activité a contribué à un niveau élevé Taux d'absorption de 18 mois pour mars, un % D'augmentation 50 d'une année sur l'autre, ce qui signifie qu'il faudrait théoriquement 18 mois pour vendre l'inventaire actuel au rythme des ventes récentes (qui était nul pour mars, d'où le taux élevé basé sur les moyennes des mois précédents).

Si l'on examine les chiffres cumulés de l'année 2025, on constate une activité commerciale absente en mars. Deux maisons ont été vendues depuis le début de l'année, contre zéro au premier trimestre 2024. Cependant, les ventes en attente sont en forte baisse depuis le début de l'année (-80%), avec une seule maison mise sous contrat, contre cinq à la même période l'an dernier. Les nouvelles inscriptions sont également en baisse depuis le début de l'année (-40%). Cela suggère que même si certaines transactions sont en cours de clôture, le pipeline de ventes futures (annonces en attente) et de nouveaux stocks entrant sur le marché a ralenti par rapport au début de 2024.

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Indicateurs clés du marché (mars 2025)

• Inscriptions actives : 12 (+ 71.4% (vs mars 2024)
• Nouvelles inscriptions : 0 (-100.0% (vs mars 2024)
• Annonces en attente : 0 (-100.0% (vs mars 2024)
• Annonces vendues : 0 (Aucun changement par rapport à mars 2024)
• Prix ​​moyen affiché : $ 1,069,661 (-5.1% (vs mars 2024)
• Prix ​​médian affiché : $ 773,000 (+ 12.9% (vs mars 2024)
• Prix ​​de vente moyen : S/O pour mars (YTD 2025 : 615,000 XNUMX $)
• Prix ​​de vente médian : S/O pour mars (YTD 2025 : 615,000 XNUMX $)
• Taux d'absorption: 18.00 mois (+ 50.0% vs mars 2024, indiquant un marché plus lent)
• Normale DOM (jours sur le marché) : N/A pour mars (YTD 2025 : 371 jours)

Remarque : Les variations en pourcentage comparent mars 2025 à mars 2024, sauf indication contraire (YTD). « S/O » indique qu'aucune vente n'a eu lieu en mars 2025 pour calculer la mesure.

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Analyse de prix

Les prix sur le marché immobilier de la Zona Dorada présentent une image nuancée au début de 2025. Prix ​​catalogue moyen pour les maisons actives en mars 2025 s'élevait à 1,069,661 XNUMX XNUMX $. Bien que toujours substantiel, ce chiffre représente une 5.1% diminution par rapport au prix moyen affiché en mars 2024 (1,126,714 XNUMX XNUMX $). Cependant, Prix ​​catalogue médian, souvent considéré comme un indicateur plus stable car moins affecté par les valeurs aberrantes, a en fait augmenté de 12.9% En glissement annuel, le prix moyen des maisons a augmenté, atteignant 773,000 XNUMX $. Cette divergence suggère que, même si le prix moyen est légèrement inférieur, le prix médian des maisons mises en vente a augmenté, ce qui pourrait indiquer une baisse des inscriptions ultra-haut de gamme par rapport à l'année dernière ou un renforcement du stock actif dans la tranche moyenne à supérieure.

Comme il n'y a eu aucune vente en mars 2025, nous examinons les chiffres cumulés des prix de vente depuis le début de l'année. Les deux maisons vendues au premier trimestre 1 affichaient un prix moyen et un prix moyen. Prix ​​de vente médian de 615,000 1,026,994 $. La comparaison avec les prix affichés depuis le début de l'année (moyenne : 679,000 2025 2025 $, médiane : XNUMX XNUMX $) suggère que les maisons vendues sont vendues à des prix inférieurs à la moyenne du marché et plus proches du prix médian. Les données des mois précédents (février et janvier XNUMX, par exemple) montrent des variations. Rapport de prix vente-liste, allant de 87.4 % à 97.6 %, ce qui indique que les acheteurs ont négocié des remises sur le prix catalogue final. DOM (jours sur le marché) pour les maisons vendues jusqu'à présent en 2025, le délai est de 371 jours, ce qui met en évidence un long cycle de vente pour les propriétés qui font l'objet d'une transaction.

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Activité des annonces par gamme de prix

L'analyse de l'activité de cotation par fourchette de prix révèle des tendances distinctes sur le marché immobilier de la Zona Dorada pour mars 2025 et depuis le début de l'année (YTD).

Annonces actives (mars 2025) : Les 12 annonces actives se concentrent sur le segment haut de gamme. Deux propriétés sont proposées entre 1 et 1.5 million de dollars, deux entre 1.5 et 2 millions de dollars et une entre 2 et 3 millions de dollars. Cela signifie que près de la moitié du parc immobilier est vendu à plus d'un million de dollars. Les autres annonces se répartissent dans différentes tranches de prix intermédiaires : une dans chacune des fourchettes de prix : 1 300 $-350 400 $, 450 450 $-500 550 $, 600 600 $-650 650 $, 700 850 $-900 13 $, 2025 XNUMX $-XNUMX XNUMX $, XNUMX XNUMX $-XNUMX XNUMX $ et XNUMX XNUMX $-XNUMX XNUMX $. Le nombre d'annonces actives depuis le début de l'année (XNUMX au total) reflète une répartition similaire, ce qui suggère que cette orientation haut de gamme est restée constante début XNUMX.

Annonces vendues (YTD 2025) : Les deux ventes enregistrées jusqu'à présent en 2025 ont eu lieu dans des fourchettes de prix inférieures à la moyenne du stock actif. L'une des maisons s'est vendue entre 450 500 et 750 800 dollars, et l'autre entre XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX dollars. Cet écart entre le prix de la plupart des annonces et celui des ventes pourrait contribuer à l'allongement de la durée moyenne de vente et à l'augmentation du taux d'absorption.

Annonces en attente (YTD 2025) : Une seule annonce est restée en attente depuis le début de l'année, se situant entre 500 550 et 1 XNUMX dollars. Ce résultat correspond davantage à la fourchette de prix des ventes réelles qu'à la concentration des annonces actives, ce qui indique une activité d'achat plus forte actuellement dans le segment des biens de moins d'un million de dollars.

Nouvelles inscriptions (YTD 2025) : Les trois nouvelles annonces ajoutées en 2025 ont fait leur entrée sur le marché dans différents segments : une dans la fourchette de 650 700 $ à 850 900 $, une autre entre 2 3 $ et XNUMX XNUMX $, et une dernière dans la fourchette de XNUMX XNUMX XNUMX $ à XNUMX XNUMX XNUMX $. Cet afflux diversifié ne privilégie pas un niveau de prix spécifique, mais contribue à enrichir l'offre haut de gamme existante.

Globalement, il existe un décalage important entre la forte concentration de stocks actifs supérieurs à 1 million de dollars et les ventes/activités en attente inférieures à ce seuil. Cela laisse présager des défis potentiels pour les vendeurs du segment du luxe et des opportunités pour les acheteurs du segment milieu de gamme.

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Tendances du marché (visualisées)

La visualisation des données permet d'illustrer les principales tendances du marché immobilier de la Zona Dorada au cours de l'année écoulée (avril 2024 - mars 2025).

Tendance des annonces actives : Ce graphique montre le nombre de maisons mises en vente chaque mois. Observez la tendance générale à la hausse observée au cours de l'année écoulée, culminant avec un pic de 12 annonces en mars 2025, signe d'un inventaire en croissance.

Tendance du prix moyen catalogue : Ce graphique suit le prix moyen mensuel des maisons. Notez les fluctuations : les prix restent généralement élevés, mais présentent une certaine volatilité. Ils ont terminé en mars 2025 légèrement en baisse par rapport au début de la période, mais au-dessus des plus bas de mi-2024.

Tendance du prix de vente moyen : Ce graphique illustre le prix moyen des maisons vendues chaque mois. Les écarts indiquent les mois sans vente. La tendance est variable : les ventes récentes (représentées par les points de janvier/février) ont été réalisées à des prix nettement inférieurs au prix moyen affiché.

Tendance du taux d'absorption : Ce graphique affiche les Taux d'absorption En mois de stock. La forte hausse récente indique un ralentissement du marché, ce qui signifie qu'il faudrait plus de temps pour écouler le stock actuel compte tenu du rythme des ventes récent.

Tendance du nombre moyen de jours sur le marché (DOM) : Ce graphique montre le temps moyen passé par les propriétés sur le marché avant d'être vendues. Les intervalles indiquent les mois sans vente. Ces chiffres élevés et cette variabilité suggèrent que les propriétés mettent souvent beaucoup de temps à se vendre sur ce marché, ce qui renforce le ralentissement indiqué par le taux d'absorption.

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Implications sur le marché

Sur la base des données de mars 2025 et des tendances récentes, voici les implications potentielles pour les différents acteurs du marché :

Pour les acheteurs: L'augmentation des stocks et la hausse Taux d'absorption signalent une évolution favorable aux acheteurs, notamment pour les propriétés de plus d'un million de dollars, où les stocks sont concentrés, mais les ventes ralentissent. Avec une vente nulle en mars et une moyenne élevée, DOMLes acheteurs pourraient trouver plus de marge de négociation sur le prix et les conditions. La patience est de mise, car les biens recherchés dans les fourchettes de prix inférieures où les ventes ont lieu (moins de 800 XNUMX $ depuis le début de l'année) peuvent encore faire face à la concurrence, même si les conditions générales du marché sont favorables aux acheteurs.

Préparez-vous à un processus de recherche et de négociation potentiellement long. Bien que la sélection se soit accrue, l'écart entre les prix affichés (surtout pour les biens haut de gamme) et les prix de vente récents suggère que certains vendeurs pourraient avoir besoin de temps pour ajuster leurs attentes. Privilégiez les propriétés dont le prix est réaliste, basé sur des données de ventes comparables (les ventes cumulées depuis le début de l'année se situaient entre 450 800 $ et XNUMX XNUMX $).

Pour les vendeurs: Le marché actuel exige une tarification stratégique et de la patience. L'afflux de stocks accroît la concurrence. Avec une absence de ventes et de nouveaux contrats en attente en mars, les vendeurs doivent s'assurer que leur bien se démarque. Une tarification précise, alignée sur les ventes comparables récentes (et pas seulement sur les prix catalogue indicatifs), est cruciale, notamment compte tenu du niveau élevé du marché immobilier moyen et de l'augmentation du taux d'absorption. Les biens dont le prix est supérieur à 1 million de dollars sont confrontés à la concurrence la plus forte et à la vitesse de vente la plus lente.

Envisagez d'améliorer vos efforts marketing et de vous assurer que votre bien est présenté de manière impeccable. Préparez-vous à des négociations et à des délais de conservation potentiellement plus longs. Ratios prix de vente/prix catalogue Les prix inférieurs à 100 % observés ces derniers mois suggèrent que les acheteurs attendent une certaine flexibilité. Fixer un prix juste dès le départ, en fonction des réalités du marché plutôt que des records passés, sera essentiel pour attirer des offres sérieuses.

Pour les investisseurs: La dynamique actuelle du marché présente des opportunités, mais aussi des risques. Le ralentissement et le décalage entre les prix d'annonce haut de gamme et les prix de vente moyens pourraient créer des opportunités d'acquisition de biens à des prix potentiellement plus intéressants, notamment si les vendeurs sont plus motivés par l'allongement des délais de commercialisation. Privilégier les biens situés dans les fourchettes de prix ayant enregistré des ventes récentes (450 800 à XNUMX XNUMX dollars) pourrait s'avérer une stratégie plus sûre pour générer des revenus locatifs ou des placements à court terme.

Toutefois, le taux d'absorption élevé et la longue durée de vie des actifs laissent présager une appréciation plus lente à court terme et des difficultés potentielles de liquidité en cas de vente rapide. Une due diligence approfondie sur la demande locative et les rendements potentiels est essentielle. Le segment du luxe semble particulièrement lent, ce qui présente des risques plus élevés, sauf si une opportunité de valeur significative se présente ou si l'investisseur a une vision à long terme.

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Glossaire terminologique

• Taux d'absorption: Indique le temps nécessaire pour écouler l'ensemble du stock actuel au rythme actuel des ventes, exprimé en mois. Un nombre élevé indique un marché plus lent (avantage de l'acheteur), tandis qu'un nombre faible indique un marché plus rapide (avantage du vendeur).
• Inscriptions actives : Le nombre de propriétés disponibles à la vente à la fin de la période déclarée.
• Prix ​​moyen affiché : Valeur totale de tous les biens immobiliers répertoriés divisée par le nombre de biens répertoriés. Peut être influencée par des prix très élevés ou très bas.
• Prix ​​de vente moyen : Valeur totale de tous les biens vendus divisée par le nombre de biens vendus. Peut être influencé par des prix de vente très élevés ou très bas.
• DOM (jours sur le marché) : Le nombre moyen de jours entre le moment où une propriété est mise en vente et celui où elle est mise sous contrat (en attente de vente).
• Prix ​​médian affiché : Le prix auquel la moitié des biens proposés sont plus chers et l'autre moitié moins chers. Moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne.
• Prix ​​de vente médian : Le prix auquel la moitié des biens vendus ont été vendus à un prix plus élevé et l'autre moitié à un prix plus bas. Moins sensible aux valeurs extrêmes que la moyenne.
• Nouvelles inscriptions : Le nombre de propriétés mises en vente au cours de la période spécifique.
• Annonces en attente : Propriétés pour lesquelles une offre a été acceptée, mais dont la vente n'est pas encore officiellement conclue. Indique une activité de vente à court terme.
• Rapport prix de vente/prix catalogue : Prix ​​de vente final divisé par le dernier prix demandé avant la vente, exprimé en pourcentage. Un résultat proche de 100 % indique un prix proche du prix demandé ; un résultat supérieur à 100 % indique une vente supérieure au prix demandé.
• Rapport prix de vente/prix catalogue initial : Prix ​​de vente final divisé par le prix initial affiché lors de la mise en vente du bien. Il tient compte des éventuelles baisses de prix intervenues pendant la période de mise en vente.
• Annonces vendues : Le nombre de propriétés dont les ventes ont été conclues (clôturées) au cours de la période déclarée.

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