Analyse du marché foncier de Puerto Vallarta (mars 2025) : les stocks montent en flèche, les prix changent - des opportunités pour les acheteurs ?

Préface

Le marché foncier de Puerto Vallarta a enregistré une augmentation significative des stocks en mars 2025, parallèlement à une situation tarifaire complexe. Si le nombre d'annonces actives a fortement augmenté par rapport à l'année dernière, notamment dans les tranches de prix inférieures, les ventes n'ont enregistré qu'une légère hausse. Le prix de vente moyen a augmenté d'une année sur l'autre, mais le prix médian a considérablement baissé, ce qui suggère une évolution du marché vers des terrains plus abordables, influençant les statistiques globales.

Les indicateurs clés indiquent un ralentissement du marché, favorisant les acheteurs. Taux d'absorption Le prix des biens immobiliers reste exceptionnellement élevé, ce qui indique une offre importante par rapport à la demande. Les ventes immobilières sont également plus longues (DOM moyen (en hausse sur un an) et les acheteurs négocient des remises importantes, comme le montre la baisse Rapport de prix vente-listeCela présente des opportunités potentielles pour les acheteurs et les investisseurs à la recherche de transactions foncières, tandis que les vendeurs peuvent avoir besoin d'ajuster leurs attentes en matière de prix et de se préparer à des périodes de commercialisation plus longues.

• Préface
• Aperçu du marché
• Indicateurs clés du marché
• Analyse de prix
• Activité de vente par gamme de prix
• Tendances du marché (visualisées)
• Implications sur le marché
• Glossaire terminologique

Aperçu du marché

Mars 2025 a continué la tendance à l’expansion des stocks dans le secteur foncier de Puerto Vallarta. Annonces actives a bondi à 522, un chiffre substantiel % D'augmentation 104.7 Comparé à mars 2024 (255 annonces), cette hausse a été particulièrement marquée dans la tranche de prix inférieure à 100,000 600 $, où les inscriptions actives ont augmenté de près de XNUMX % sur un an. Cet afflux de biens à bas prix a un impact significatif sur la dynamique globale du marché et sur les prix moyens.

Annonces en attente (propriétés sous contrat) ont connu une augmentation modérée à 8 inscriptions, en hausse de 33.3 % par rapport aux 6 de mars 2024. Cependant, Nouvelles inscriptions Le nombre de biens entrant sur le marché a légèrement diminué de 17.1 % sur un an (34 contre 41), ce qui suggère que la croissance des stocks provient davantage des propriétés existantes restant invendues que d'un flot de nouvelles offres ce mois-ci, bien que les nouvelles inscriptions YTD ne soient que légèrement en baisse (-3.2 %).

Réel Annonces vendues pour mars 2025 est arrivé à 8, un petit % D'augmentation 14.3 à partir de 7 ventes en mars 2024. Depuis le début de l'année, les ventes sont en hausse de 6.3 % par rapport au premier trimestre 2024. Bien que le volume des ventes ait légèrement augmenté, il n'a pas suivi le rythme de la hausse spectaculaire des stocks, ce qui a conduit à une hausse significative Taux d'absorption.

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Indicateurs clés du marché (mars 2025 vs mars 2024)

• Annonces actives: 522 (+ 104.7% (Année sur année)
• Annonces vendues: 8 (+ 14.3% (Année sur année)
• Taux d'absorption: 63.92 mois (+ 75.46% (Yan) - Indique un marché d'acheteurs fort.
• Prix ​​de vente moyen: $ 240,804.25 (+ 18.44% (Année sur année)
• Prix ​​de vente médian: $ 106,967.00 (-45.72% (Année annuelle) - Baisse significative, probablement due à une augmentation des ventes de terrains à bas prix.
• DOM moyen (Jours sur le marché) : 216 jours (+ 30.12% (YanY) - Les propriétés prennent plus de temps à se vendre.
• Ratio prix de vente/prix catalogue: 88.2 % (contre 93.0 % pour le ratio de vente au prix catalogue *d'origine* en avril 2024, les données suggèrent une négociation accrue) - Les acheteurs obtiennent des prix bien inférieurs au prix catalogue.

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Analyse de prix

Le paysage des prix des terrains en mars 2025 présente une image mitigée, fortement influencée par l'évolution de la composition des stocks. Prix ​​de vente moyen a connu une augmentation saine de 18.44% En glissement annuel, le prix moyen a atteint 240,804 2024 $. Cela suggère que, malgré la vente de nombreux lots à bas prix, des transactions de plus grande valeur ont encore eu lieu, ou que la moyenne est faussée par le maintien d'inscriptions à prix élevé. Le prix de vente moyen exceptionnellement élevé de décembre 1.4 (XNUMX M$) semble être une valeur aberrante, probablement due à une ou quelques ventes de très grande valeur.

Toutefois, malgré la Prix ​​de vente médian raconte une histoire différente, en chute libre 45.72% En glissement annuel, le prix des terrains a atteint 106,967 2025 $. Cette chute drastique indique clairement que l'essentiel des ventes s'est déplacé vers le segment inférieur du marché. La moitié des terrains vendus en mars 107,000 ont été vendus à moins de 200 XNUMX $. Cet écart entre les prix moyens et médians met en évidence la croissance des stocks et des ventes dans les segments inférieurs à XNUMX XNUMX $.

Vue d'ensemble Ratio prix de vente/prix catalogue À 88.2 %, cela renforce l'avantage de l'acheteur sur le marché actuel. En moyenne, les propriétés se sont vendues près de 12 % en dessous de leur prix final demandé, ce qui indique une marge de négociation importante.

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Activité de vente par gamme de prix

En mars 2025, les ventes se sont concentrées sur le segment le plus bas du marché. Sur les huit terrains vendus :

• 4 ventes (50 %) se situaient dans la fourchette de 0 à 99,999 XNUMX $. Il s'agit d'un % D'augmentation 300 à partir d'une seule vente dans cette gamme en mars 1.
• 1 vente a eu lieu dans la fourchette de 100,000 149,999 $ à XNUMX XNUMX $ (comme l'année dernière).
• Il n'y a eu aucune vente entre 150,000 349,999 $ et 2024 XNUMX $, une baisse significative par rapport à mars XNUMX qui avait vu des ventes dans ces tranches.
• Les ventes haut de gamme ont été rares, avec une vente dans chacune des gammes de prix de 1 350 à 399 450 dollars, de 499 750 à 799 XNUMX dollars et de XNUMX XNUMX à XNUMX XNUMX dollars.

Les chiffres cumulés depuis le début de l'année confirment cette tendance : les tranches inférieures à 150 10 $ représentent 17 ventes sur 59 (150 %). À l'inverse, plusieurs tranches intermédiaires et supérieures (350 400 $-450 2024 $, XNUMX XNUMX $-XNUMX XNUMX $) affichent une baisse d'activité depuis le début de l'année par rapport à XNUMX. Ces données illustrent clairement la focalisation actuelle du marché sur les terrains plus abordables.

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Tendances du marché (visualisées)

Les graphiques suivants illustrent les principales tendances du marché au cours des 12 derniers mois (avril 2024 - mars 2025), fournissant une représentation visuelle des niveaux de stock, de l'activité de vente, des prix et de la vitesse du marché.

Graphique 1 : Tendance des inscriptions actives (avril 2024 - mars 2025). Ce graphique montre une nette tendance à la hausse du nombre de terrains disponibles à la vente au cours de l'année écoulée, avec une accélération significative ces derniers mois.

Graphique 2 : Tendance des ventes (avril 2024 - mars 2025). Les ventes mensuelles de terrains ont fluctué au cours de l’année, avec des pics en septembre/octobre 2024, mais ne montrent aucune tendance à la hausse marquée malgré l’augmentation des stocks. En mars 2025, huit ventes ont été enregistrées.

Graphique 3 : Évolution du prix de vente moyen (avril 2024 - mars 2025). Le prix de vente moyen présente une volatilité considérable d’un mois à l’autre, influencé par la composition spécifique des biens vendus. Notez la forte hausse de décembre 2024 et les prix relativement plus bas ces derniers mois (hors valeur aberrante de décembre).

Graphique 4 : Tendance du temps moyen de mise en vente (DMT) (avril 2024 - mars 2025). Ce graphique illustre le temps passé par les propriétés sur le marché. Bien que variable, la tendance indique généralement des délais de vente plus longs par rapport au milieu de l'année dernière, ce qui concorde avec l'augmentation des stocks et le taux d'absorption élevé.

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Implications sur le marché

• Pour les acheteurs: Le marché foncier est actuellement très attractif. Les stocks importants, en constante augmentation, DOM, a considérablement augmenté Taux d'absorptionet faible Rapport de prix vente-liste témoignent d'un choix considérable et d'un pouvoir de négociation important. Les acheteurs, notamment ceux intéressés par des parcelles à bas prix, disposent de nombreuses opportunités.
• Pour les vendeurs: La patience et une tarification réaliste sont essentielles. Le marché est lent et la concurrence est forte, surtout dans les gammes de prix inférieures. Les vendeurs doivent s'attendre à des délais de commercialisation plus longs et se préparer aux négociations. Une tarification précise, basée sur des ventes comparables récentes (notamment compte tenu de la baisse du prix médian), est essentielle. Il est important de mettre en valeur les caractéristiques uniques du terrain pour se démarquer.
• Pour les investisseurs: La tendance à privilégier les terrains à bas prix pourrait offrir des opportunités d'acquisition stratégique, potentiellement à des fins de développement futur ou de constitution de réserves foncières. Cependant, la lenteur du taux d'absorption laisse entrevoir des difficultés potentielles pour obtenir des rendements rapides. Une due diligence approfondie sur l'emplacement, le zonage et le potentiel de plus-value est essentielle. L'écart entre les prix moyens et médians justifie une analyse approfondie de segments de marché spécifiques.

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Glossaire terminologique

• Annonces actives: Propriétés actuellement en vente.
• Taux d'absorption: Estimation du temps nécessaire pour écouler l'ensemble des stocks actuels au rythme actuel des ventes, exprimé en mois. Un rythme élevé indique un marché favorable aux acheteurs (ventes faibles par rapport à l'offre).
• Prix ​​catalogue moyen: Le prix moyen des propriétés mises en vente au cours de la période.
• Prix ​​de vente moyen: Prix ​​moyen des propriétés vendues au cours de la période. Calculé en divisant le volume total des ventes en dollars par le nombre de propriétés vendues.
• DOM moyen (jours sur le marché): Le nombre moyen de jours pendant lesquels les propriétés vendues ont été inscrites sur le marché avant qu'un contrat d'achat ne soit signé.
• Prix ​​catalogue médian: Le prix médian de toutes les propriétés mises en vente au cours de la période (la moitié sont mises en vente à un prix plus élevé, l'autre moitié à un prix moins élevé).
• Prix ​​de vente médian: Prix ​​médian des biens vendus au cours de la période (la moitié vendue à un prix supérieur, l'autre moitié à un prix inférieur). Souvent considéré comme un meilleur indicateur du prix typique du marché que la moyenne, car il est moins affecté par des ventes extrêmement élevées ou faibles.
• Nouvelles inscriptions: Propriétés nouvellement mises en vente pendant la période spécifiée.
• Annonces en attente: Propriétés pour lesquelles une offre a été acceptée, mais la vente n'est pas encore conclue.
• Ratio prix de vente/prix catalogue: Ratio entre le prix de vente final et le prix affiché au moment de l'acceptation de l'offre, exprimé en pourcentage. Un ratio inférieur à 100 % indique que les propriétés se vendent généralement à un prix inférieur au prix demandé.
• Ratio du prix de vente au prix catalogue initial: Le rapport entre le prix de vente final et le prix initial affiché lors de la première mise en vente du bien, exprimé en pourcentage.
• Annonces vendues: Propriétés dont les transactions de vente ont été conclues (clôturées) au cours de la période spécifiée.

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